1. Davanın Türleri ve Yasal Dayanağı
Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil davaları, taşınmazın tapulu olup olmamasına göre farklı hukukî temellere dayanır:
- TMK m. 713/1 – Tapu kütüğünde hiç kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamının veya bir kısmının tescilini isteyebilir. (Ayrıca Kadastro Kanunu m.14, 17)
- TMK m. 713/2 – Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedi de aynı koşullarla tescil isteyebilir. Bu şartlar oluştuğunda taşınmaza ait (maliki anlaşılamayan veya gaip kişi adına olan) mevcut tapu kaydı hukukî değerini kaybeder.
2. Dava Şartları ve Usûle İlişkin Hususlar
2.1. Husumet
Tapulu taşınmazlarda husumet, kayıt malikine veya -ölmüşse- mirasçılarına yöneltilir. Taşınmaz Hazine adına tapulu ise dava Hazineye karşı açılır.
TMK m. 713/3 uyarınca, tapusuz taşınmazlara ilişkin tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine (varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına) karşı açılır; bu davalarda Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisi kanunî hasım sıfatıyla yer alır (HGK, E. 2013/1020, K. 2014/526, T. 16.04.2014).
2.2. Hak Düşürücü Süre
Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra, bu tutanaklarda belirtilen haklara karşı kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve taraflarca ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınır (1. HD, E. 2025/3973, K. 2025/5337, T. 24.11.2025).
2.3. Tespit Dışı Bırakılan Yerlerde Süre Koşulu
Kadastro çalışmaları sırasında tutanağa hiç yazılmayarak tespit dışı bırakılan yerlere ilişkin davalarda süre koşulu, dayanılan hukuki sebebe göre ikiye ayrılır:
- Tespit öncesi zilyetlik nedenine dayanılıyorsa: tespit dışı bırakılma tarihinden dava tarihine kadar makul süre geçirilmemiş olmalıdır.
- Tespit sonrası zilyetlik veya imar-ihya nedenine dayanılıyorsa: imar-ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren 20 yıllık sürenin aralıksız ve çekişmesiz biçimde dolmuş olması gerekir.
(HGK, E. 2013/1020, K. 2014/526, T. 16.04.2014)
3. Davanın Esası
3.1. TMK m. 713/1 ve Kadastro Kanunu m. 14 Koşulları
Zilyetliğin (i) çekişmesiz, (ii) aralıksız, (iii) en az 20 yıl süreyle ve (iv) malik sıfatıyla sürdürülmüş olması aranır. Salt görünürde bir kullanım yeterli değildir; taşınmaz üzerinde ekili-dikili ürün veya tarımsal faaliyete rastlanmaması, zilyetlikle iktisap koşullarının oluşmadığı sonucunu doğurabilir (1. HD, E. 2021/4916, K. 2022/5440).
3.2. İmar-İhya Yoluyla Kazanma (Kadastro Kanunu m. 17)
Öncelikle taşınmazın önceki niteliğinin (taşlık, çalılık, hali arazi vb.) imar-ihyaya muhtaç olup olmadığı belirlenmelidir. İmar-ihyaya muhtaç bir yer söz konusuysa:
- İmar-ihyanın hangi tarihte tamamlandığı tespit edilir.
- 20 yıllık zilyetlik süresi, imar-ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
- Taşınmaz sonradan bir imar planı kapsamına alınmışsa, 20 yıllık süre imar planının onaylandığı tarihe kadar dolmuş olmalıdır; aksi hâlde m. 17 hükmünden yararlanılamaz (Kadastro K. m. 17/son).
(8. HD, E. 2011/2513, K. 2011/6514, T. 02.12.2011; 1. HD, E. 2021/5576, K. 2023/396; 1. HD, E. 2024/3185, K. 2025/4713, T. 23.10.2025)
Taşınmazın öncesi imar-ihyaya muhtaç değilse (örneğin köy boşluğu ise), 20 yıllık süre imar-ihya tamamlanma tarihine göre değil, taşınmaza ait tapu kaydının ihdasen oluştuğu tarihe göre belirlenir.
3.3. Sınırlamalar ve İstisnalar
- Orman niteliğindeki veya orman tahdit sınırları içinde kalan yerler zilyetlikle kazanılamaz; bu husus usulünce yapılacak orman araştırmasıyla ortaya konulmalıdır (8. HD, E. 2023/4795, K. 2025/6463, T. 20.10.2025).
- İmar planı kapsamındaki alanlarda Kadastro Kanunu m. 17 hükmü uygulanmaz (Kadastro K. m. 17/son).
- Dere/nehir yatağı ve taşkın saha gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlarda zilyetlikle kazanma, ancak yatak değişikliğinin kalıcı olduğu ve imar-ihyanın tamamlandığı somut biçimde ispatlanabildiği ölçüde mümkündür (1. HD, E. 2024/3185, K. 2025/4713, T. 23.10.2025).
- Arazi toplulaştırması sonucu oluşan tapu kayıtlarına yönelik uyuşmazlıklarda, toplulaştırmanın dayanağı idari işlemin kesinleşip kesinleşmediği öncelikle araştırılmalı; idari işlem geçerliliğini koruyorsa dava dinlenemez (8. HD, E. 2022/6532, K. 2024/5879, T. 14.10.2024).
4. Deliller ve İspat
Taşınmazın kadastro/tapulama sırasında hangi nedenle tescil harici bırakıldığı ve önceki niteliği (taşlık, çalılık, köy boşluğu vb.) duraksamasız biçimde belirlenmelidir. Bu amaçla aşağıdaki araştırma ve delil araçlarına başvurulur:
- Mahallinde keşif yapılarak, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının; zilyetliğin başlangıcı, süresi, intikal şekli ve imar-ihyanın tamamlanma tarihi yönünden ayrıntılı biçimde dinlenmesi.
- Harita Genel Müdürlüğü’nden temin edilecek farklı tarihli hava fotoğrafları, memleket haritaları ve varsa uydu görüntülerinin, jeodezi-fotogrametri mühendisi bilirkişiye incelettirilmesi.
- Tarımsal nitelikteki uyuşmazlıklarda ziraat mühendisi bilirkişi raporuyla imar-ihyanın niteliği ve tamamlanma tarihinin tespiti.
- Orman iddiası bulunan hâllerde usulüne uygun orman araştırması yaptırılması.
Soyut ve genel içerikli tanık veya bilirkişi beyanlarına dayanılarak hüküm kurulamaz; beyanların somut olgulara dayalı ve dosya kapsamıyla örtüşür nitelikte olması aranır (1. HD, E. 2022/7392, K. 2024/1878, T. 07.03.2024).
5. Harç, Yargılama Gideri ve Vekâlet Ücreti
Bu davalarda harç ve vekâlet ücreti kuralı taşınmazın dava esnasındaki durumuna göre değişiklik gösterir:
- Tapusuz taşınmazların tapuya tescil davalarında Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisi, m. 713/3 gereği kanuni hasım sıfatıyla davada yer alır. Bu nedenle dava kabul edilse dahi bunlar aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilemez; eksik harç ve yargılama gideri davacı üzerinde bırakılır (HGK, E. 2013/1020, K. 2014/526, T. 16.04.2014).
- Tapuya kayıtlı taşınmazlarda kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davalarında kayıt maliki davalıdır. Tespit Hazine adına yapıldıysa, Hazine kayıt maliki sıfatıyla davalıdır. Dava kabul edilirse, davacı yararına yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekir (HGK, E. 2013/2196, K. 2015/1742, T. 24.06.2015).
- Davanın reddi hâlinde dava değeri üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekir. (1. HD, E. 2022/7392, K. 2024/1878, T. 07.03.2024).
- Davaya sonradan ve kendiliğinden katılan, ancak pasif husumet ehliyeti bulunmayan kamu tüzel kişileri lehine vekâlet ücretine hükmedilemez (8. HD, E. 2011/2513, K. 2011/6514, T. 02.12.2011).