1. Nama İfa Yetkisinin Hukuki Niteliği ve Şartları (TBK m. 113)
- Kapsam: Yüklenicinin (müteahhidin) kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimini süresinde ifa etmediği, temerrüde düştüğü ve inşaatı terk ettiği hallerde; arsa sahipleri borçlunun (yüklenicinin) nam ve hesabına inşaatın tamamlanması için nama ifaya izin yetkisi isteyebilir.
- Gereklilik: Yüklenicinin eseri tamamlama olasılığının zayıf olması veya inşaat faaliyetini durdurmuş olması durumunda, sözleşmenin tarafı olan arsa sahibine TBK m. 113 uyarınca doğrudan bu hakkın tanınması gerekir.
2. Nama İfaya Konu Edilebilecek Gider ve Kalemler
Nama ifa izni verilirken yalnızca inşaatın fiziki eksiklikleri değil, eserin mevzuata ve sözleşmeye uygun şekilde teslimi için gereken tüm kamusal ve finansal yükümlülükler hesaba katılır:
- Fiziki Eksik ve Kusurlu İmalatlar: Daire içi kapı, parke, fayans, vitrifiye, doğrama, kombi/radyatör, elektrik/doğalgaz tesisatı ve boya gibi eksik imalat bedelleri.
- Ortak Alan Eksiklikleri: Arsa payı oranında davacılara isabet eden ortak alan eksikliklerinin giderilme bedelleri.
- Kamusal ve İdari Borçlar: Emlak vergisi, yapı ruhsatı yenileme, iskan (yapı kullanma izin belgesi) masrafları ve SGK prim borçları.
- Gecikme Tazminatı: İnşaatın süresinde teslim edilmemesinden kaynaklanan kira kaybı / gecikme tazminatı alacağı.
3. Finansman Yöntemi: Yükleniciye Düşen Bağımsız Bölümlerin Satış Yetkisi
- Satış İzni ve Asgari Bedel: İnşaatın tamamlanması, kamu borçlarının ödenmesi ve tazminatların karşılanması amacıyla; henüz yükleniciye devredilmemiş/özgülenmiş bağımsız bölümlerin asgari satış bedelleri kararda açıkça gösterilerek arsa sahiplerine satış yetkisi verilir.
- Hüküm Fıkrasında Açıklık İlkesi: Nama ifa izni verilirken eksik işlerin nelerden ibaret olduğu, giderim bedelleri ve satılacak bağımsız bölümler hüküm fıkrasında tek tek gösterilmelidir.
4. Satış Bedellerinin Denetimi ve Güvence Altına Alınması (Hesap Rejimi)
- Özel/Haczedilemez Banka Hesabı: Bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir, davalı şirketin nam ve hesabına mahkemece belirlenen banka şubesinde açılacak vadeli hesaba yatırılır.
- Bloke ve İnfaz Şartı: Bu hesaba herhangi bir şekilde bloke veya haciz işlemi uygulanamaz; para yalnızca nama ifa kapsamındaki eksikliklerin giderilmesi, borçların ödenmesi ve tazminatın tahsili amacıyla kullanılabilir.
- Münferit İşlem Yetkisi: Davacılara veya vekillerine bu hesaptan inşaat giderleri doğrultusunda tek başına çekim ve işlem yapma yetkisi tanınır.
- Bakiye Miktar: Tüm borçlar ve tazminatlar ödendikten sonra satış bedelinden artan bir miktar kalırsa, bu kısım yükleniciye iade edilir.