ÖZET: 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında önalım davalarında dava konusu payın rayiç bedelinin ödeneceği düzenlemesi yapılmış ise de hangi tarihteki rayiç bedelin dikkate alınacağı hususunda düzenleme yapılmamıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi konuya içtihat yoluyla çözüm getirmiş; önalım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten (25.12.2025) sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve yürürlüğe girdiği tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması gerektiğini ifade etmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4687 E. 2026/2873 K. 02.06.2026
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2729 E., 2025/1384 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/286 E., 2023/223 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili, davalı … vekili ile davalılar …, …, … tarafından temyiz edilmiş, davacı vekilince temyize cevap dilekçesi ile temyiz itirazlarının duruşmalı olarak incelenmesi talep edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.06.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde hükmü temyiz eden davalı asiller …, … ve vekili Avukat … ile davalı asiller …, … geldiler. Diğer davalı asil … ve vekili Avukat … geldi. Karşı taraftan davalıların temyiz itirazlarının duruşmalı incelenmesini talep eden davacı vekili Avukat … geldi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen günde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının Ankara ili, … ilçesi, … Mahallesi 624 16… parsel sayılı taşınmazda hissesi oranında malik olduğunu, dava dışı hissedarlar tarafından hisselerinin davalılara devredilmiş olduğunu, davacının ön alım hakkının bulunduğunu, hak düşürücü süre içinde bu davayı açtıklarını belirterek, dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın hak düşürücü süre yününden reddi gerektiğini, davacının süresi içinde ön alım hakkını kullanmadığını, dava konusu arsanın değerinin arttığını, taşınmazın ticari alan olduğunu, değerleme uzmanı tarafından rapor aldırılmasını, taşınmazın bu bedel üzerinden değerlendirilmesini, davanın reddi ile yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasını savunmuştur.
2. Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı ve hak düşürücü süre yönünden davanın reddinin gerektiğini, 3 aylık hak düşürücü süre içinde davanın açılmadığını, dava konusu taşınmazın tapuda gösterilen bedelin çok üstünde olduğunu, davacının haksız zenginleşme yolunu seçtiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
3. Davalı … vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davanın süresinde olmadığını, söz konusu payın alındığı tarih ile mevcut fiyat arasında büyük fark oluştuğunu, dava değerinin belirlenmesi için rapor alınmasını talep etmiştir.
4. Davalılar …, …, …, …, … cevap dilekçelerinde özetle; taşınmazın 2015 yılında alınarak tamamının … üzerine yapıldığını, 2021 yılında olumsuz gelişmeler olması üzerine …’in tapularını almalarını teklif ettiğini, davacının haksız zenginleşme yolunu seçtiğini, arsayı güncel fiyattan alınması durumunda zorluk çıkartılmayacaklarını belirterek davanın reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulü ile 624 16… parsel sayılı taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili ve davalılar …, …, … tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı … vekili ve davalılar …, …, …’in istinaf talebinin ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Bölge Adliye Mahkemesin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davalı … vekili ile davalılar …, …, … temyiz isteminde bulunmuş, davacı vekili temyize cevap dilekçesi ile temyiz itirazlarının duruşmalı olarak incelenmesini talep etmiştir.
1. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davalının dava konusu arsa hissesini 29.07.2020 tarihinde satın aldığını, kanunun öngördüğü 2 yıllık sürenin bitmesine kısa bir süre kala 08.06.2022 tarihinde dava açıldığını,
b. Ocak 2019-Temmuz 2023 arasında arsa metrekare fiyatları artış oranının % 530,94, döviz artış oranının % 388 olduğunu,
c. … Mahllesinde ortalama güncel arsa fiyatının 2.054 TL/m² olduğunu, davacının bu hâliyle kötüniyetli olarak %300 civarında haksız bir kazanç elde etmiş olacağını,
d. Mahkemenin adil yargılama yapmadığını, ön alım hakkının mülkiyet hakkına gereksiz ve katı bir sınırlama getirdiğini, Mahkemece bilirkişi raporu alınmasına rağmen kararda hükme esas alınmadığını,
e. Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu ileri sürmektedir.
2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde;
a. Dava konusu payın depo edildiği tarih, satış tarihi ve aradan geçen süre nazara alındığında davacının haksız ve sebepsiz zenginleştiğini,
b. Davacının hakkını kötüye kullandığını,
c. Taşınmazın Eskişehir yoluna cepheli, oldukça kıymetli ve ticari imarlı bir arsa niteliğinde olduğunu ileri sürmektedir.
3. Davalılar …, …, … temyiz dilekçelerinde;
a. Dava konusu taşınmazın 1150 m² hissesini birikimlerini değerlendirmek için, davalılar …, …, …, …, …, … tarafından ortak olarak alındığını, 2015 yılında güvendikleri arkadaşları … üzerine tapunun yapıldığını, söz konusu arsanın 200 m²’lik kısmının üç kardeşe ait olduğunu, …’in 2021 yılında, dünyada ve ülkedeki olumsuz gelişmeler olması üzerine hissedarların hissesi oranında kendi adlarına tapularını almalarını istediğinden arsayı, kendilerine düşen hisse oranında adlarına tapu oluştuğunu,
b. Davacının bu süreçleri bildiği hâlde dava açmasının kötüniyeli olduğunu, davacının amacının 2021-2022 yıllarında yaşanan aşırı fiyat artışından faydalanmak olduğunu,
c. Bilirkişi heyetinin hazırladığı raporda …, bir diğer davalı … adıyla birleştirilerek … olarak yer aldığını, bilirkişi raporunda diğer davalılar … ve …’ın yer almadığını, Mahkemeye yapılan bu yönlü itirazlarının dikkate alınmadığını,
d. TMK’nın 732. maddesinin Anayasanın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesine aykırı olduğunu, taşınmazın rayiç değerinin oldukça yüksek olduğunu,
e. Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu ileri sürmektedirler.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
1. Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı … vekili ile davalılar …, …, …’in aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
3. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK’nın) “Kullanılması” kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası şöyledir: “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”
7571 sayılı Kanun ile TMK’ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”
4. 7571 sayılı Kanun ile TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK’ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
TMK’nın “Hukukun uygulanması ve kaynakları” kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; “Hâkimin takdir yetkisi” kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa’nın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35. maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
Anayasa’nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
5. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
6. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcılara düşen tapu masrafları esas alınarak, 943.500,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payların değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcılara düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından,
Ön alım hakkına konu payların rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
7. Davalı … vekilinin temyiz talebine gelince, adı geçen davalının İlk Derece Mahkemesi kararını istinaf etmediği, bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz etme hakkı bulunmadığı anlaşıldığından, davalı … vekilinin temyiz talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı … vekili ile davalılar …, …, …’in sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Davalı … vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE,
3. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
4. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL’nin davacıdan alınarak hükmü temyiz eden ve kendisini vekil ile temsil ettiren davalı …’e verilmesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.06.2026 tarihinde kesin olmak üzere esasta oy birliğiyle, gerekçede oy çokluğuyla karar verildi.