Daimi İrtifak Kamulaştırma Bedeli (İrtifak Hakkı Tesisinden Kaynaklanan Değer Düşüklüğünün Tazmini)

Eyl 19, 2026

–

avemredizdar

Daimi İrtifak Hakkı

Daimi irtifak hakkı kamulaştırması; boru hattı (doğalgaz, ham petrol, içme suyu), enerji nakil hatları (elektrik yüksek gerilim hatları) veya altyapı tesislerinin geçirilmesi amacıyla, özel mülkiyete konu bir taşınmazın belirli bir kısmı üzerinde idare lehine sürekli kullanım sınırlaması getirilmesidir.

Mülkiyet hakkının tamamen idareye devredildiği tam kamulaştırmadan farklı olarak; irtifak hakkı tesisinde taşınmazın mülkiyeti mülk sahibinde kalmaya devam eder. Ödenecek bedel, taşınmazın tam mülkiyet değeri değil, irtifak tesisi sebebiyle taşınmazın değerinde meydana gelen ekonomik kayıp ve tasarruf sınırlaması (değer düşüklüğü) tutarıdır.

Temel İlkeler

İrtifak bedelinin belirlenmesinde yerleşmiş ilkeler ve temel esaslar şu şekildedir:

Fark İlkesi: İrtifak kamulaştırma bedeli, taşınmazın irtifak hakkı tesis edilmeden önceki eksiksiz piyasa değeri ile irtifak hakkı tesis edildikten sonraki değeri arasındaki farktır.
Tasarruf Kısıtlamaları: İrtifak alanında bina ve yapı inşa etme yasağı, belirli derinlikte ağaç dikim kısıtlaması ve güvenlik şeritleri gibi engeller göz önünde bulundurulur.
Nitelik Ayrımı ve Yasal Üst Sınırlar: Taşınmazın niteliği (arsa veya arazi) hesaplamadaki tavan katsayılarını belirler.
- Arsa Nitelikli Taşınmazlarda: Maksimum değer kaybı katsayısı tavanı %50 (50)’dir.
- Arazi Nitelikli Taşınmazlarda: Maksimum değer kaybı katsayısı tavanı %35 (35)’tir.
- Taşınmazın niteliğinin saptanmasında tapuda yazılı olan vasıf değil, taşınmazın nazım imar planı kapsamında olup olmaması, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmaması, meskun mahalle yakınlık gibi Yargıtay’ın arsa vasfıyla emsal karşılaştırması yöntemi yapılmasında kullandığı ölçütler esas alınır.

Bedel Tespit Yöntemi

İrtifak bedelinin tespiti iki kademeli formülle gerçekleştirilir:

A) Değer Düşüklüğü Oranı (D.D.O.) Formülü

Taşınmazın vasfına göre tavan katsayısı (Kmax) olarak Arsalarda 50, Arazilerde 35 kullanılır:

D.D.O. (%) = [İrtifak Alanı (m²) × Kmax] / Taşınmazın Toplam Alanı (m²)

B) İrtifak Bedeli Formülü

İrtifak Bedeli (TL) = D.D.O. × Toplam Taşınmaz Alanı (m²) × m² Birim Değeri (TL/m²)

veya basitleştirilmiş haliyle:

İrtifak Bedeli = D.D.O. × Taşınmazın Toplam Mülkiyet Değeri

Somut Örnekler

Varsayılan parametreler: 10.000 m² alanlı bir taşınmaz üzerinde 1.000 m² alanında daimi irtifak hakkı kurulduğu ve m² birim değerinin 1.000 TL/m² (Toplam Mülkiyet Değeri: 10.000.000 TL) olduğu senaryolar:

Örnek 1: Arazi Nitelikli Taşınmaz Örneği

Parametreler: T = 10.000 m² (Arazi), İ.H.Y. = 1.000 m², F = 1.000 TL/m², Kmax = 35

1. Değer Düşüklüğü Oranı (D.D.O.): D.D.O. = (1.000 m² × 35) / 10.000 m² = %3,5 (0,035)

2. Taşınmazın Toplam Mülkiyet Değeri: 10.000 m² × 1.000 TL/m² = 10.000.000 TL

3. Kamulaştırma İrtifak Bedeli: İrtifak Bedeli = %3,5 × 10.000.000 TL = 350.000 TL

Örnek 2: Arsa Nitelikli Taşınmaz Örneği

Parametreler: T = 10.000 m² (Arsa), İ.H.Y. = 1.000 m², F = 1.000 TL/m², Kmax = 50

1. Değer Düşüklüğü Oranı (D.D.O.): D.D.O. = (1.000 m² × 50) / 10.000 m² = %5,0 (0,05)