1. Giriş
Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, kişilere eşya üzerinde dilediği gibi tasarruf etme yetkisi verir. Ancak Anayasa’nın 43. maddesi ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu hükümleri uyarınca kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; özel mülkiyete konu olamaz, zaman aşımıyla kazanılamaz ve kamu yararına terk edilmesi gerekir.
Buna karşın, geçmişte kadastro çalışmaları sırasında veya tapu idarelerince özel mülkiyete konu edilerek vatandaşlar adına tescil edilen bazı taşınmazların, daha sonra belirlenen veya kesinleşen kıyı kenar çizgisi (kıyı kenar tahdidi) içerisinde kaldığı tespit edilebilmektedir. Bu durum, tapu malikinin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasını engellemekte ve mal varlığında ciddi zararlara yol açmaktadır.
2. Devletin Kusursuz Sorumluluğu ve TMK m. 1007
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 1007. maddesi uyarınca; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”
- Devletin Sorumluluğunun Niteliği: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre tapu kütüğünün oluşturulması aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün teşkil eder. Kadastrolama ve tescil esnasında tescil harici bırakılması gereken bir yere tapu kaydı oluşturulması, tapu sicilinin tutulmasındaki bir hatadır ve Devletin bu sorumluluğu kusursuz (objektif) sorumluluk niteliğindedir.
- Husumet: Tazminat davası doğrudan Maliye Hazinesine karşı açılır.
3. Tapu İptal Edilmeden Tazminat Davası Açılabilir mi?
Uygulamada idare (Hazine), taşınmaz hakkında henüz bir tapu iptal ve tescil/terkin davası açılmadığını, tapunun fiilen malik üzerinde bulunduğunu belirterek tazminat şartlarının oluşmadığını ileri sürebilmektedir. Ancak yargı kararları bu hususta mülkiyet hakkını koruyan net bir yaklaşım benimsemektedir:
Taşınmaz fiilen veya hukuken kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığında, tapu kaydı henüz mahkeme kararıyla iptal edilmemiş olsa dahi hukuki değerini yitirmiş sayılır. Malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanma imkânı kısıtlandığından zararın doğduğu kabul edilir ve malik doğrudan TMK m. 1007 uyarınca tazminat davası açabilir.
4. Zamanaşımı Süresi Ne Zaman Başlar?
TMK m. 1007’ye dayalı tazminat davalarında 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, zararın kesin olarak doğduğu tarihten (tapunun iptali anından) itibaren işlemeye başlar. Tapu kaydı iptal edilmeden zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz.
5. Tazminat Miktarının Hesaplanması ve Değerlendirme Esasları
Tazminat miktarının tespiti, malikin hukuka aykırı durum olmasaydı bulunacağı ekonomik durumun yeniden tesisi esasına dayanır (gerçek zarar ilkesi).
- Değerlendirme Tarihi: Taşınmazın tazminat bedeli belirlenirken dava tarihi esas alınır.
- Taşınmazın Niteliğine Göre Değer Biçme:
- Arsa Nitelikli Taşınmazlar: Dava tarihinden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlar ile karşılaştırma (emsal kıyaslaması) yapılarak piyasa değeri tespiti olunur.
- Arazi Nitelikli Taşınmazlar: Net gelir metodu yöntemi esas alınır.
- Faiz Başlangıcı: Belirlenen gerçek tazminat bedelinin tamamına değerlendirme tarihi olan dava tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesi gerekmektedir. (Islah edilen kısım için faizin ıslah tarihinden başlatılması hukuka aykırıdır).
- Vekâlet Ücreti: Her ne kadar değer biçmede kamulaştırma usul ilkeleri kıyasen uygulansa da, TMK m. 1007’den doğan tazminat davalarında maktu değil, nispi vekâlet ücretine hükmedilir.
Sonuç
Tapulu taşınmazı kıyı kenar çizgisi (kıyı kenar tahdidi) içerisinde kalan vatandaşlar, tapu kaydı idarece henüz iptal edilmemiş olsa dahi, mülkiyet haklarının özünün kısıtlanması nedeniyle uğradıkları gerçek zararın tazminini TMK m. 1007 uyarınca Devletten (Maliye Hazinesi) talep edebilirler. Değer tespiti dava tarihindeki rayiçlere göre yapılır ve hükmedilen bedele dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir.
Anahtar Kelimeler: Devletin kusursuz sorumluluğu, mülkiyet hakkı ihlali, Kıyı Kanunu, tapu iptal ve terkin, gerçek zarar hesabı.
İzmit avukat, gayrimenkul avukatı.